よくある質問集

【所有者＆利用者】

Q1空き家バンクとは、何ですか？

A1

現在、日本には820万戸の空き家があります。今、後継者を見つけなければ、いずれは特定空き家となり、解体するしかありません。そうなってしまっては、不良不動産（すなわち負の遺産）が増えるばかりで、地域の存続すら危ぶまれます。そこで、不動産業者さんでは取引ができない空き家をネットマーケットに出し、新しい所有者様を探すのが空き家バンクです。空き家というモノが動くことで、人が動き、関連業者が潤い、金が動き、経済が回ります。この事業が進めば、新住民の入居によって、新ビジネスが生まれるなど、血縁を伴わない世代交代が促進され、次世代のまちづくりに大きな役割を果たすのです。

Q2空き家バンクと不動産屋さんはどう違うのですか？

A2

空き家バンクでは、所有者様と利用希望者様をマッチングさせるだけで、仲介業務は行っていません。契約も、双方の相対契約となり、現状有姿での取引が原則となります。そのため、賃貸の場合、敷金、礼金は発生しません。また、当該業務を行っているNPOへの手数料は一切かかりません。

Q3売買の場合、元所有者に瑕疵担保責任は発生しますか？

A3

瑕疵とは、見えない傷のことです。契約後、家に想定外の損傷が見つかったとしても、相対契約で現状有姿での引き渡しとなっており、元所有者様は、契約不適合（瑕疵担保）責任を問われない契約です。

Q4賃貸契約で、台風などで屋根が吹き飛んだ場合も、借主の負担となるのでしょうか？

A4

賃貸契約で、屋根や柱などが壊れる等、本来の目的が達成できない状況、家の安全性に係る修理の場合、費用は貸主様負担となります。屋根が飛ぶ等、災害による被害も考えて、貸主様には火災保険に入っておくことをお勧めしています。また、借主様も、家財保険及び、借家人賠償保険に入るようお勧めしています。（2年15,000円程度）

【利用者】

Q1空き家バンクを利用して、家を探したいのですが何から始めればいいですか？

A1

空き家バンクを利用されるには、空き家バンク利用登録申込書の提出が必要です。提出後、家の内覧が可能になります。住所は公開しておりませんので、空き家バンクシステムを通さずご自身様だけの見学は、ご遠慮ください。ご案内は、ご予約で日時を調整します。この時、お車をご用意ください。内覧後、契約希望の場合は、契約申込書を提出していただきます。お申し込みは先着順となっており、先に申し込んでいただい方から所有者様をご紹介し、合意後、契約となります。
ただし、空き家利用を伴わない（転売など）は、認められていません。

Q2どういう点を注意して、家を見たらいいのでしょうか？

A2

まず雨漏りのチェックが重要です。雨漏りをしていると、カビやシロアリの原因となり、大きな修繕が必要となれば、安いはずの家が、かえって高くなってしまう事も起こります。天井、壁に、雨だれの跡がないか、しっかりと見る。そして所有者様にも雨漏りがないことをヒアリングしておくことをお勧めします。もし雨漏り箇所が見つかっても、軽微なものなら、数万円から数十万円で修理できます。屋根全部を張り替える場合、屋根面積により修繕の金額は異なるので、必ず見積もりを取ってください。また利用希望者様の中には、大工さんなど業者を連れて内覧に訪れる方もいます。プロに見てもらえば、物件の値段と修理費用を合計した必要経費の概算が出せるからです。

Q3虫は出ますか？

A3

地方部では、都会と違って、虫が出ます。ゴキブリ、クモ、ゲジ、ムカデ、アリ、羽アリ（シロアリの場合もある）、ガなどです。とくにムカデは危険です。ホームセンター等で、防虫剤をお買い求めください。

Q4賃貸物件でも、DIYや改修修理をやってもいいのでしょうか？

A4

大家さんとの話し合いによります。古い家屋の場合、DIYを了解してくれる場合がほとんどですが、どこまでやっていいのかを、事前に具体的に契約書に記して、双方で確認しておきましょう。また、空き家バンクでは、現状貸しでの契約が基本になるため、契約後に、修理の必要が出た、エアコンなどの設備が壊れた場合でも、借主様負担となります。その分、貸主様の負担は軽くなるのですが、敷金や礼金がなく、家賃が比較的安いのも、現状貸しでの賃貸形式となっているからです。

Q5売買代金だけで、家や土地は買えるのでしょうか？

A5

いくら安価な物件でも、売買の場合は、売り主様への支払いだけでは完了とはなりません。売買契約を結んだら、すみやかに移転登記の手続きを法務局で行わければなりません。ご自身でもできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。移転登記には、固定資産税評価額×２％の登録免許税と、6万5千円程度の司法書士報酬が必要です。この手続きが終了すると、正式に買い主様の所有となり、登記後、4～6ヶ月ほどで、今度は県から不動産取得税の納付通知が送られてきます。（土地の固定資産税評価額÷２×３％）+（建物の固定資産税評価額×３％）が税額です。契約前に、固定資産税評価額を確かめ、準備しておきましょう。

Q6住宅ローンは組めますか？

A6

現金もしくは、多目的ローンなどご自身の手配で用意する金銭のみの取り扱いとなります。

Q7家庭菜園をやりたいのですが、農地は購入できますか？

A7

一般的に農地は、農業従事者にならないと購入できません。農民になるためには、営農計画を作成し、原則として年間150日以上農業に従事し、50アール（5,000㎡）以上の農地面積を確保し（地方自治体によって変動があります）、周辺の農地に支障がないことを、農業委員会に認められなければなりません。しかし、昨今は、空き家に付随した農地の場合、農民にならなくても購入できる運用が始まっています。各農業委員会が、別段の面積指定をして、一定規模の農地に関して売買を認めているのです（全国各地のほか、伊豆半島では、熱海市、伊東市、伊豆市、松崎町で始まっています。下田市は未定）。この場合、農業委員会の承認手続きが必要です。

Q8入居後の設備関係で注意点はありますか？

A8

プロパンガスは都市ガスに比べてかなり割高です。一般家庭で毎日風呂に給湯すると、月額1万円以上はかかるため、灯油ボイラーによる湯沸かし風呂を使う家庭もあります。WIFIは設置工事までに2ヶ月ほどを要します。電気、水道、ガスは、名義替えだけで済みます。また冬季の暖房として、薪ストーブを設置する家もあります。テレビは、ケーブルテレビや組合に入らないと、電波が受信できない地域もあります。また別荘地や管理地では、マンションと同じく、管理費用や修繕積立金が必要な場合もあり、水道代徴収も管理者が合わせて行っています。こうした場合、公営水道よりも若干割高になります。下水設備のない地域も多く、こうした地域では、各戸で、合併浄化槽（水道とトイレを双方とも浄化する）や単独浄化槽（トイレの浄化のみ）が設置されており、ほとんどの家で水洗トイレとなっております。年に2回程度、消毒剤を補充し、浄化槽内の点検や掃除も必要です。

【所有者】

Q1空き家バンクでは、修理が必要な家でも登録できるのですか？

A1

修理が必要、また残置物のある家でも取り扱っています。所有者様は、その分、マーケットに出すのに経費がかからずに済みますし、使える物は使っていただくことで、家を継承していく形になります。よって、物件の相場的なお値段から、修理費や残置物の処分費用を差し引いたマイナス査定方式を採用し、所有者様の意向に沿った形で、金額を提示しています。

Q1物件登録手続きには、何が必要ですか？

A1

「空き家バンク実施要項」をお読みいただいた上で、登録申込書と物件登録カードの二種類の書類に記入していただきます。NPOで鍵をお預かりし、調査と同時に間取り図を描かせていただき、外観写真を撮影します。登録書類と間取り図、外観写真を行政に提出して、登録完了となります。約10日間かかります。その後、行政よりお客様のもとに、登録完了通知が送付されます。また、NPOでは、登記簿謄本と固定資産税納付通知書のコピーをお預かりしています。ご本人様確認と、物件登録情報確認のためです。なお、一軒家の他に店舗は登録できますが、アパート、マンションは扱っておりません。